Kündigung wegen Nichtzahlung erhöhter Nebenkosten ist zulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass einem Wohnungsmieter wegen Nichtzahlung von erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen fristlos gekündigt werden kann, auch wenn keine Klage auf Zahlung dieser Erhöhungsbeiträge zuvor erfolgte.

In dem behandelten Fall erhöhten sich die Vorauszahlungen für Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten im Jahresrhythmus mehrfach erhöht. Die Mieterin zahlte daraufhin diese sowie einen Teil der Grundmiete für einen Zeitraum von 13 Monaten nicht mehr. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos.

Die Bundesrichter hielten dieses Vorgehen für gerechtfertigt. Aus ihrer Sicht muss der Vermieter vor der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstands mit erhöhten Beträgen aus Betriebskostenvorauszahlungen vorab keine Klage auf Zahlung der Erhöhungsbeträge erheben. Nach Auffassung der Richter ergibt sich ein solches Erfordernis weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters.

Den Schutz des Mieters sahen die BGH-Richter dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft wird, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe hätte anpassen dürfen.

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Eine Mietminderung kann zur Kündigung des Mietvertrages führen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat vor kurzem entschieden, ob dem Mieter einer Wohnung gekündigt werden darf, wenn er die Miete wegen eines Mangels mindert, er diesen aber selbst verursacht hat und dies hätte erkennen können. (Az. VIII ZR 138/11) Die Richter entschieden, dass der Vermieter wegen Zahlungsrückstand kündigen darf und die Räumung der Wohnung verlangen kann.

In dem vorliegenden Fall hatte der Mieter die Miete wegen Schimmel und Bildung von Kondenswasser um 20 Prozent gemindert. Er führte dies auf Baumängel zurück. Bei einer Ortsbesichtigung der Vermieter, die der Mietminderung voraus ging, hatte der Vermieter aber darauf hingewiesen, dass das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters schuld sei. Die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung war hoch und der Mieter besaß zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen.

Als infolge der Mietminderung ein Rückstand von knapp 3.500 Euro entstanden war, kündigte der Vermieter die Wohnung. Die BGH-Richter entschieden nun, dass dies rechtmäßig sei, da der Mieter fahrlässig seine Miete gemindert hat. Er hätte erkennen können, dass er selbst an den Mängeln schuld war.

Der BGH rät deshalb allen Mietern, Mietzahlungen unter Vorbehalt zu stellen, wenn man über die Ursache des Mangels unsicher sei. Damit wahrt der Mieter seine Rechte und muss keine Kündigung fürchten.

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