Wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt?

Der § 536 ff. BGB beantwortet diese Frage recht eindeutig: Wenn der Vermieter für die fehlenden oder eingeschränkte Tauglichkeit verantwortlich zu machen ist, ist eine Mietminderung rechtens.

Dennoch zeigen Urteile, dass es viele Dinge zu berücksichtigen gilt. Zum einen gelten nicht an den Vermieter gemeldete Mängel nicht. Auch muss deutlich sein, dass der Mangel durch den Vermieter und nicht durch den Mieter selbst entstanden ist. Eine einseitige Mietminderung ist daher nicht rechtens. Daher rät der BGH allen Mietern, Mietzahlungen unter Vorbehalt zu stellen, wenn Sie wegen der Ursache des Mangels unsicher sind. (Sehen Sie hierzu einen Fall mit Schimmelbildung in der Wohnung)

Ein weiteres Beispiel ist die Wohnungssanierung: Hier ist eine Mietminderung erst nach drei Monaten zulässig, auch wenn der Mieter vorübergehend durch Baulärm oder Schmutz belästigt wird. Der Gesetzgeber sieht hier die langfristige Verbesserung der Wohnqualität und die Senkung der Energiekosten für die Mieter als Vorteile, die die kurzfristige Einschränkung rechtfertigen.

Grundsätzlich gilt zusätzlich die Devise: Wenn der Mieter die Mängel (Schimmel, Lärm etc.) nicht meldet und sie zu lange stillschweigend erträgt, verfällt der Anspruch auf Mietminderung. Gleichzeitig besteht eine Mietminderung nur für den Zeitraum des Mangels.

Sehen Sie hierzu die unten angefügten Gesetzes- und Ratgebertexte.

http://dejure.org/gesetze/BGB/536.html
http://www.rechtslexikon-online.de/Mietminderung.html
http://ratgeber.immowelt.de/wohnen/recht/mietrechtslexikon/artikel/artikel/mietminderung.html

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Heizölkauf – darauf sollten Verbraucher bei der Lieferung achten

Die Preise für Heizöl sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. In diesem Beitrag wird erläutert, worauf Verbraucher beim Heizölkauf achten sollten, um nicht mehr als nötig zu bezahlen.

Vor der Lieferung

Bevor der Heizöllieferant kommt, sollte eine Liste angefertigt werden, in der neben dem Datum der Lieferung und der getankten Ölmenge auch die vorhandene Restmenge ermittelt wird. Dies sollte möglichst kurz vor der Befüllung stattfinden.

Während der Lieferung

Der Tankvorgang nimmt im Normalfall maximal eine Viertelstunde in Anspruch, so dass man als Kunde während des gesamten Vorgangs vor Ort bleiben sollte. Zu beachten ist zuerst die Gültigkeit der Eichplakette, die sich an der Tankmessanlage auf dem Anlagenschild befindet. Vor dem Start ist das Zählwerk zu kontrollieren, ob es tatsächlich auf Null steht. Ist dies nicht der Fall, können Kunden die Rückstellung verlangen oder andernfalls die Annahme des Heizöls verweigern. Im Ernstfall kann der Zählerstand mittels einem Foto festgehalten werden. Das Schauglas des Gasmesserverhüters darf nicht mit einem Lappen verdeckt sein, denn während des Betankungsvorgangs muss hier das Mineralöl zu sehen sein. Wenn Schaum ersichtlich wird, oder kein Öl zu sehen ist, ist der Tankvorgang zu unterbrechen. Denn wenn im unteren Schauglas kein Öl zu sehen ist, misst der Zähler statt Öl lediglich Luft, was man als Heizölkunde jedoch voll bezahlen müsste.

Nach der Lieferung

Nach der Lieferung muss der Zählerstand mit dem Ausdruck der Zähleranzeige übereinstimmen. Ist dies nicht der Fall, sollte sofort eine Reklamation stattfinden. Der Lieferschein sollte in diesem Fall nicht unterschrieben werden. Falls der Füllstand im Tank nach einer Wartezeit enorm von der Liefermenge abweicht, sollte das zuständige Eichamt informiert werden. Ebenfalls ist die Temperatur des Heizöls im Auge zu behalten. Ein Lieferant ist verpflichtet, die Menge bei Lieferung auf einen Wert von etwa 15 Grad umzurechnen. Idealerweise sollte die Heizölabgabe mittels eines „temperaturkompensierten Messzählers“ erfolgen. Wenn Heizöl im Hochsommer oder direkt aus der Raffinerie geliefert wird, kann es häufig schon mal eine höhere Tempararur vorweisen, wodurch sich die Menge ausdehnt. Lieferanten, die noch auf dem manuellen Weg umrechnen, sind besser zu meiden, denn hier besteht ein großes Manipulationspotenzial.

Allgemeine Spartipps zum Heizölkauf

Kunden sollten möglichst einen Zeitpunkt wählen, an dem nicht die große Masse bestellt. Der ungünstigste Zeitpunkt ist meist direkt zu Beginn der Heizperiode, da hier die meisten Bestellungen beim Handel eingehen. Wer in dieser Zeit bestellt, muss neben längeren Lieferfristen meist auch höhere Preise einkalkulieren, welche durch die erhöhte Nachfrage entstehen. Als geeigneter Zeitpunkt hat sich in den letzten Jahren das Ende der Heizperiode oder der Frühjahrsbeginn herausgestellt.

Heizölpreise regelmäßig beobachten und Händlerpreise vergleichen

Die Heizölpreis unterliegt jedoch neben Angebot und Nachfrage vielen weiteren Einflussfaktoren, wie z.B. der Entwicklung auf den internationalen Rohstoffmärkten sowie des Kursverhältnisses von Euro und Dollar. Somit kann der günstigste Heizölpreis nicht auf einen bestimmten Zeitpunkt im Jahr vorhergesagt werden. Aus diesem Grund sollten Verbraucher die Heizölpreise über das gesamte Jahr beobachten, um dann den geeigneten Zeitpunkt abzupassen. Wer zusätzlich sparen möchte, sollte die Heizölpreise verschiedener Händler in seiner Region vergleichen. Dies ist heutzutage direkt und bequem über das Internet möglich (z.B. auf http://www.heizoelpreise24.net).

Sammelbestellungen tätigen

Je größer die bestellte Menge, desto günstiger wird der angebotene Heizölpreis pro Liter. Aus diesem Grund haben sich in der Vergangenheit Sammelbestellungen mit Nachbarn oder Freunden bewährt. Bei einer Sammelbestellung ist es wichtig, dass jeder Haushalt eine eigene Rechnung mit der genauen Liefermenge erhält.

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Neues Mietrecht: Energetische Modernisierungsmaßnahmen

Im neuen Mietrecht 2013 gibt es einige neue Regelungen, die die Modermisierung von Wohnungen mit dem Ziel der Energieeinsparung für Vermieter attraktiver machen sollen. Zum Beispiel darf der Mieter 3 Monate lang seine Mietzahlungen nicht mindern.

Dies regelt der Paragraph § 536 Abs. 1a BGB. Aber diese gesetzliche Bestimmung tritt nur in Kraft, wenn die Modernisierung auch wirklich zur nachhaltigen Einsparung von Energie der Mietsache führt. Darunter fallen zum Beispiel die Erneuerung eines alten Heizkessels, der Austausch von alten  Fenstern oder die Anbringung einer Wärmedämmung an der Hausfassade.

Laut Paragraph § 536 Abs. 1a BGB darf der Mieter nach der Ankündigung und dem Beginn der energetischen Modernisierungsarbeiten durch seinen Vermieter drei Monate lang  die Miete nicht mindern. Dies ist unabhängig davon,  wie stark er durch die Maßnahmen in der Nutzung der Mietsache eingeschränkt ist. Sollten die Modernisierungsmaßnahmen länger als 3 Monate dauern, kann der Mieter ab dem 4. Monat die Miete kürzen.

Die neue Regelung schließt aber eine Mietminderung nicht komplett aus. Sollten die gemieteten Räume aufgrund der Modernisierung nicht bewohnbar sein, ist selbstverständlich eine Meitminderung möglich. Im Gesetzestext steht folgende Formulierung: sollte „die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch durch die Beeinträchtigungen der Modernisierungsmaßnahmen völlig aufgehoben sein“. Wird  beispielsweise eine Wärmedämmung am Haus gleichzeitig mit einer Außenputzerneuerung durchgeführt, ist eine Mietminderung auch ausgeschlossen, da die zusätzlichen Maßnahmen dem Erhalt der Mietsache dienen.

Wie sieht es bei anderen Modernisierungsmaßnahmen aus? Darf der Mieter dann anteilig seine Mietzahlung mindern? Zum Beispiel wenn sie die energetische Modernisierung mit Instandsetzungsmaßnahmen oder anderen Modernisierungen an Ihrer Mietsache kombinieren möchten. Ein Beispiel: Sie müssen das Dach Ihrer Mietsache sanieren und wollen gleichzeitig eine Wärmedämmung anbringen. In so einem Fall ist eine Mietminderung durch den Mieter nur dann anteilig möglich, wenn es durch die Dachsanierung zu einer zusätzlichen Beeinträchtigung der Mietsache über die energetische Modernisierungsmaßnahme hinaus kommt. Am besten einigt man sich in so einem Fall, außergerichtlich über den Kürzungsbetrag, damit keine unnötigen Kosten für beide Seiten entstehen.

Diese Regelungen treten am 1. Mai 2013 in Kraft.

Der Artikel stellt keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes dar. Sollte in einer konkreten Angelegenheit Beratungsbedarf bestehen, empfehlen wir die Konsultation eines Rechtsanwaltes.

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Das neue Mietrecht 2013 tritt in Kürze in Kraft

Der Bundesrat hat das neue Mietrecht verabschiedet. Am 1. Mai 2013 tritt es in Kraft. Wir haben mal einige wichtige Punkte zusammengefasst:

  • Mieterhöhungen sollen bei “Wohnungsnot” eingeschränkt werden,
  • bei einem Kautionsrückstand von 2 Kautionen kann künftig fristlos gekündigt werden,
  • die Sicherheit bei Mietausfall während einer Räumungsklage (Mietprozess) wurde erhöht,
  • der Mieter kann bei Modernisierungsankündigungen Härtegründe ins Feld führen,
  • bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen darf der Mieter die Miete erst nach 3 Monaten mindern,
  • nach einer energetischen Modernisierung gibt es neue gesetzliche Regelungen für Mieterhöhungen,
  • für die ortsübliche Vergleichsmiete werden die energetische Ausstattung und Beschaffenheit als neue Parameter mit einfließen,
  • das Contracting bekommt eigene Paragraphen
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Mietausfall – so können sich Vermieter schützen

Vor Mietausfällen sicher sein

Der Kauf einer Mietimmobilie gilt gerade in Zeiten der Finanz- und Schuldenkrise als sichere Investition. Immobilienkäufe zwecks Vermietung bieten zahlreiche Vorteile. Die Rendite liegt (abhängig von der Wohnlage) meist oberhalb der von herkömmlichen Geldanlagen. Zudem können Eigentümer Steuervorteile geltend machen. Als weitere Argumente für eine solche Investition sind Wertsteigerung und Inflationsschutz zu nennen. Viele Immobilienkäufer erwerben daher eine Mietimmobilie als Renditeobjekt für die private Altersvorsorge.

Rendite und Kosten einer Immobilienanlage
Die Rendite einer Immobilie besteht für den Kapitalanleger neben der Wertsteigerung natürlich in den Mieteinnahmen. Letzere sind jedoch nicht als Einnahmen zu verstehen, über die man komplett frei verfügen kann. Von den Mieteinnahmen sind natürlich Betriebskosten, Instandhaltungskosten sowie Finanzierungskosten abzuziehen. Spätestens jetzt zeigt sich, dass eine Immobilieninvestition auch finanzielle Risiken birgt. Bleiben die Mieteinnahmen aus, müssen die laufenden Kosten vom Eigentümer aus eigenen Mitteln finanziert werden.

Welche Risiken bei einer Vermietung gibt es?
Die relevantesten Risiken für Vermieter sind Leerstand, ausbleibende Mieten sowie Sachbeschädigung. Gerade mit Mietausfällen müssen sich inzwischen immer mehr Vermieter herumschlagen. Der nette neue Mieter zahlt anfangs seine Miete pünktlich und in der vereinbarten Höhe. Doch dann bleibt die Miete auf einmal aus. Die häufigsten Gründe für Zahlungsschwierigkeiten bei Mietern sind der Verlust des Arbeitsplatzes sowie Überschuldung. Dann gibt es noch eine Sorte Mieter, die gar nicht an einem geordneten Mietverhältnis interessiert sind – die so genannten Mietnomaden. Sobald sie jedoch als Betrüger enttarnt werden, sind sie meist schon über alle Berge. Neben horrenden Mietschulden hinterlassen sie häufig riesige Müllberge sowie eine renovierungsbedürftige Wohnung.

Wie können sich Vermieter gegen Ausfallrisiken schützen?
Kommt es zu Mietausfällen, trifft es Immobilienbesitzer besonders schwer, die ihre Immobilie zum größten Teil finanziert haben. Deshalb ist es besonders wichtig, die Mieteinnahmen langfristig sicherzustellen. Die Vereinbarung einer Mietkaution sollte selbstverständlich sein. Jedoch lassen sich mit der Kaution im Ernstfall lediglich Mietrückstände in Höhe von drei Monatsmieten abdecken. Bis ein Vermieter jedoch eine Räumungsklage gegen einen zahlungsunfähigen Mieter erwirkt hat, vergeht meist ein deutlich längerer Zeitraum. Bis zu diesem Zeitpunkt müssten Vermieter den Verlust normalerweise aus eigener Tasche finanzieren.
Eine sinnvolle Absicherung bietet hier eine professionelle Mietausfallversicherung. Mit einer modernen Mietausfallpolice können neben Mietschulden auch Mietnomaden-Sachschäden abgedeckt werden.

Leistungen der Mietausfallpolice im Schadensfall
In ihrer Grundausführung übernimmt die Mietausfallversicherung die Regulierung von Mietschulden. Vermieter können jedoch die Police erweitern, und auch Mietnomaden-Sachschäden abdecken. Im letzteren Fall werden auch Kosten für die Müllentsorgung, Reinigung, Desinfizierung und Renovierung übernommen.

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Mietkautionsbürgschaft – mehr finanzielle Freiheiten für Mieter

Als wäre die Wohnungssuche heutzutage nicht schon schwierig genug, ist der Umzug in eine neue Wohnung für den Mieter auch noch richtig teuer. Nicht wenige Mieter würden gerne in eine neue Stadt oder in ein anderes Wohnviertel ziehen. Auch eine etwas höhere Miete wäre für einige Haushalte bezahlbar. Das Vorhaben scheitert jedoch nicht selten an den hohen Umzugskosten. Die größten Kostenblöcke bei einem Umzug sind Neuanschaffungen (Küche, Möbel), die Maklerprovision sowie die Mietkaution.

Kaution stellt viele Mieter vor Probleme
Gerade die Zahlung der Mietkaution stellt viele Mieter vor Probleme. Es handelt sich bei der Zahlung in Höhe von bis zu drei Nettokaltmieten nicht nur um ein recht hohen Betrag. Die Kaution fällt ausgerechnet auch noch dann an, wenn die Umzugskasse bereits durch die übrigen Umzugskosten “geräubert” ist. Erschwerend kommt hinzu, dass die meisten Mieter den Kautionsbetrag vom alten Vermieter noch nicht zurück erhalten haben, die Kaution im Ergebnis also vorfinanziert werden muss.

Modernes Bürgschaftskonzept ermöglicht Stellung der Kaution ohne Barmittel
Seit einigen Jahren gibt es jedoch ein modernes Konzept, dass Mietern die Stellung der Kaution auch ohne eigene Barmittel erlaubt. Hierbei geht es jedoch nicht um einen Kleinkredit mit klassischen Zins und Tilgungsraten. Vielmehr handelt es sich um eine exakt auf die Anforderungen der Immobilienwirtschaft zugeschnittene Bürgschaftslösung. Bei der so gennanten Mietkautionsbürgschaft überreicht der Mieter seinem Vermieter die Mietkaution nicht als Barbetrag zur späteren Anlage, sondern in Form einer Bürgschaftsurkunde. Bürge ist je nach Vertragsausführung eine Bank oder Versicherung. Hinterlässt der Mieter beim Auszug aus dem Mietobjekt Schäden, erhält der Vermieter eine entsprechende Zahlung, welche in der Höhe durch die vereinbarte Kautionssumme begrenzt ist.

Kosten der Mietkautionsbürgschaft
Für die Kautionsbürgschaft fällt ein Jahresbeitrag ähnlich wie bei einer Versicherung an. Dieser ist zwar vom Mieter zu zahlen. Da der eigentliche Geldbetrag für die Mietkaution hingegen beim Mieter verbleibt, profitiert dieser nun von einem Liquiditätsvorteil. Das ersparte Geld steht nun z.B. für die übrigen Kosten des Umzugs oder auch Neuanschaffungen zur Verfügung. Die Kosten für die Bürgschaft betragen derzeit je nach Anbieter zwischen 3,5%- und 6% Zinsen pro Jahr gerechnet auf die Mietkautionssumme. Wer demnach eine Kaution in Höhe von 1.500€ zu leisten hat, zahlt bei einem Zinssatz von 3,5% somit einen jährlichen Beitrag in Höhe von 52,50€.

Preise vergleichen lohnt sich
Mieter die sich für dieses Kautionsmodell entscheiden, müssen sich zunächst noch durch den Tarifdschungel schlagen. Wie bei nahezu allen Finanzprodukten üblich, unterscheiden sich auch Mietkautionsbürgschaften hinsichtlich Preis und Leistung. Eine gute Hilfestellung – sowohl was Preise als auch Vertragsmodalitäten angeht – bieten Fachportale im Internet. So können Mieter, die ihre Mietkaution z.B. über das unabhängige Portal mietkautionsbuergschaft.de beantragen bei der Wahl des jeweils günstigsten Anbieters bis zu 35% der Beitragskosten einsparen. Wichtige Infos rund um Abschluss, Vertrag und den weiteren Ablauf finden Mieter dort ebenfalls.

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Keller statt Sauna

Wir haben eine interessante Studie für Sie gefunden: Die Immobilientrendstudie 2011/2012 von PlanetHome. Sie hat untersucht, welche Ausstattung den Deutschen wichtig ist. Hier die Ergebnisse im Kurz-Überblick.

Die folgende Ausstattung sollte die Traumimmobilien der Deutschen haben:

• Keller: 23 Prozent unverzichtbar / 30 Prozent sehr wichtig
• Gäste-WC: 16 Prozent unverzichtbar / 24 Prozent sehr wichtig
• Himmelsrichtung bei Objektlage: 12 Prozent unverzichtbar / 25 Prozent sehr wichtig
• Hochwertige Einbauküche: 11 Prozent unverzichtbar / 25 Prozent sehr wichtig
• Großzügiger Garten: 13 Prozent unverzichtbar / 21 Prozent sehr wichtig
• Wohnküche: 9 Prozent unverzichtbar / 20 Prozent sehr wichtig
• Offener Kamin/Kaminofen: 7 Prozent unverzichtbar / 17 Prozent sehr wichtig
• Fußbodenheizung: 8 Prozent unverzichtbar / 15 Prozent sehr wichtig
• Echtholz-Parkettboden: 5 Prozent unverzichtbar / 13 Prozent sehr wichtig
• Sauna: 3 Prozent unverzichtbar / 4 Prozent sehr wichtig

 

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Kündigung wegen Nichtzahlung erhöhter Nebenkosten ist zulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass einem Wohnungsmieter wegen Nichtzahlung von erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen fristlos gekündigt werden kann, auch wenn keine Klage auf Zahlung dieser Erhöhungsbeiträge zuvor erfolgte.

In dem behandelten Fall erhöhten sich die Vorauszahlungen für Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten im Jahresrhythmus mehrfach erhöht. Die Mieterin zahlte daraufhin diese sowie einen Teil der Grundmiete für einen Zeitraum von 13 Monaten nicht mehr. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos.

Die Bundesrichter hielten dieses Vorgehen für gerechtfertigt. Aus ihrer Sicht muss der Vermieter vor der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstands mit erhöhten Beträgen aus Betriebskostenvorauszahlungen vorab keine Klage auf Zahlung der Erhöhungsbeträge erheben. Nach Auffassung der Richter ergibt sich ein solches Erfordernis weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters.

Den Schutz des Mieters sahen die BGH-Richter dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft wird, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe hätte anpassen dürfen.

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Eine Mietminderung kann zur Kündigung des Mietvertrages führen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat vor kurzem entschieden, ob dem Mieter einer Wohnung gekündigt werden darf, wenn er die Miete wegen eines Mangels mindert, er diesen aber selbst verursacht hat und dies hätte erkennen können. (Az. VIII ZR 138/11) Die Richter entschieden, dass der Vermieter wegen Zahlungsrückstand kündigen darf und die Räumung der Wohnung verlangen kann.

In dem vorliegenden Fall hatte der Mieter die Miete wegen Schimmel und Bildung von Kondenswasser um 20 Prozent gemindert. Er führte dies auf Baumängel zurück. Bei einer Ortsbesichtigung der Vermieter, die der Mietminderung voraus ging, hatte der Vermieter aber darauf hingewiesen, dass das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters schuld sei. Die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung war hoch und der Mieter besaß zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen.

Als infolge der Mietminderung ein Rückstand von knapp 3.500 Euro entstanden war, kündigte der Vermieter die Wohnung. Die BGH-Richter entschieden nun, dass dies rechtmäßig sei, da der Mieter fahrlässig seine Miete gemindert hat. Er hätte erkennen können, dass er selbst an den Mängeln schuld war.

Der BGH rät deshalb allen Mietern, Mietzahlungen unter Vorbehalt zu stellen, wenn man über die Ursache des Mangels unsicher sei. Damit wahrt der Mieter seine Rechte und muss keine Kündigung fürchten.

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Ruhestörung – Teil 8 Partygäste auf dem Heimweg

Ruhestörung bzw. Lärmbelästigungen sind eines der häufigsten Ärgernissen unter Nachbarn. Wir haben deshalb mal einige Gerichtsentscheidungen rund um das Thema rausgesucht. Heute der vorerst letzte Teil.

Partygäste auf dem Heimweg
Aber nicht für jeden Lärm kann jemand verantwortlich gemacht werden. Ein Berliner Mieter wollte gegenüber seinem Wohnungseigentümer eine Mietminderung geltend machen. Besucher eines nahegelegenen Restaurantschiffs und einer Veranstaltungshalle waren nachts auf dem Heimweg manchmal ziemlich laut. Das Amtsgericht Köpenick (Aktenzeichen 12 C 44/06) entschied, dass eine Mietminderung nicht angemessen wäre, da der Wohnungseigentümer nicht für den Lärm verantwortlich sei. Die Richter wiesen darauf hin, dass Rücksichtslosigkeit im Umgang miteinander in einer Stadt nicht wünschenswert wäre, aber vorkomme. Deshalb zähle dieser Lärm zu einer ortsüblichen Belästigung.

* Diese Informationen stellen keine Rechtsberatung dar. Bitte wenden Sie sich dazu an den Anwalt Ihres Vertrauens.

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