Wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt?

Der § 536 ff. BGB beantwortet diese Frage recht eindeutig: Wenn der Vermieter für die fehlenden oder eingeschränkte Tauglichkeit verantwortlich zu machen ist, ist eine Mietminderung rechtens.

Dennoch zeigen Urteile, dass es viele Dinge zu berücksichtigen gilt. Zum einen gelten nicht an den Vermieter gemeldete Mängel nicht. Auch muss deutlich sein, dass der Mangel durch den Vermieter und nicht durch den Mieter selbst entstanden ist. Eine einseitige Mietminderung ist daher nicht rechtens. Daher rät der BGH allen Mietern, Mietzahlungen unter Vorbehalt zu stellen, wenn Sie wegen der Ursache des Mangels unsicher sind. (Sehen Sie hierzu einen Fall mit Schimmelbildung in der Wohnung)

Ein weiteres Beispiel ist die Wohnungssanierung: Hier ist eine Mietminderung erst nach drei Monaten zulässig, auch wenn der Mieter vorübergehend durch Baulärm oder Schmutz belästigt wird. Der Gesetzgeber sieht hier die langfristige Verbesserung der Wohnqualität und die Senkung der Energiekosten für die Mieter als Vorteile, die die kurzfristige Einschränkung rechtfertigen.

Grundsätzlich gilt zusätzlich die Devise: Wenn der Mieter die Mängel (Schimmel, Lärm etc.) nicht meldet und sie zu lange stillschweigend erträgt, verfällt der Anspruch auf Mietminderung. Gleichzeitig besteht eine Mietminderung nur für den Zeitraum des Mangels.

Sehen Sie hierzu die unten angefügten Gesetzes- und Ratgebertexte.

http://dejure.org/gesetze/BGB/536.html
http://www.rechtslexikon-online.de/Mietminderung.html
http://ratgeber.immowelt.de/wohnen/recht/mietrechtslexikon/artikel/artikel/mietminderung.html

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Neues Mietrecht: Energetische Modernisierungsmaßnahmen

Im neuen Mietrecht 2013 gibt es einige neue Regelungen, die die Modermisierung von Wohnungen mit dem Ziel der Energieeinsparung für Vermieter attraktiver machen sollen. Zum Beispiel darf der Mieter 3 Monate lang seine Mietzahlungen nicht mindern.

Dies regelt der Paragraph § 536 Abs. 1a BGB. Aber diese gesetzliche Bestimmung tritt nur in Kraft, wenn die Modernisierung auch wirklich zur nachhaltigen Einsparung von Energie der Mietsache führt. Darunter fallen zum Beispiel die Erneuerung eines alten Heizkessels, der Austausch von alten  Fenstern oder die Anbringung einer Wärmedämmung an der Hausfassade.

Laut Paragraph § 536 Abs. 1a BGB darf der Mieter nach der Ankündigung und dem Beginn der energetischen Modernisierungsarbeiten durch seinen Vermieter drei Monate lang  die Miete nicht mindern. Dies ist unabhängig davon,  wie stark er durch die Maßnahmen in der Nutzung der Mietsache eingeschränkt ist. Sollten die Modernisierungsmaßnahmen länger als 3 Monate dauern, kann der Mieter ab dem 4. Monat die Miete kürzen.

Die neue Regelung schließt aber eine Mietminderung nicht komplett aus. Sollten die gemieteten Räume aufgrund der Modernisierung nicht bewohnbar sein, ist selbstverständlich eine Meitminderung möglich. Im Gesetzestext steht folgende Formulierung: sollte „die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch durch die Beeinträchtigungen der Modernisierungsmaßnahmen völlig aufgehoben sein“. Wird  beispielsweise eine Wärmedämmung am Haus gleichzeitig mit einer Außenputzerneuerung durchgeführt, ist eine Mietminderung auch ausgeschlossen, da die zusätzlichen Maßnahmen dem Erhalt der Mietsache dienen.

Wie sieht es bei anderen Modernisierungsmaßnahmen aus? Darf der Mieter dann anteilig seine Mietzahlung mindern? Zum Beispiel wenn sie die energetische Modernisierung mit Instandsetzungsmaßnahmen oder anderen Modernisierungen an Ihrer Mietsache kombinieren möchten. Ein Beispiel: Sie müssen das Dach Ihrer Mietsache sanieren und wollen gleichzeitig eine Wärmedämmung anbringen. In so einem Fall ist eine Mietminderung durch den Mieter nur dann anteilig möglich, wenn es durch die Dachsanierung zu einer zusätzlichen Beeinträchtigung der Mietsache über die energetische Modernisierungsmaßnahme hinaus kommt. Am besten einigt man sich in so einem Fall, außergerichtlich über den Kürzungsbetrag, damit keine unnötigen Kosten für beide Seiten entstehen.

Diese Regelungen treten am 1. Mai 2013 in Kraft.

Der Artikel stellt keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes dar. Sollte in einer konkreten Angelegenheit Beratungsbedarf bestehen, empfehlen wir die Konsultation eines Rechtsanwaltes.

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Kündigung wegen Nichtzahlung erhöhter Nebenkosten ist zulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass einem Wohnungsmieter wegen Nichtzahlung von erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen fristlos gekündigt werden kann, auch wenn keine Klage auf Zahlung dieser Erhöhungsbeiträge zuvor erfolgte.

In dem behandelten Fall erhöhten sich die Vorauszahlungen für Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten im Jahresrhythmus mehrfach erhöht. Die Mieterin zahlte daraufhin diese sowie einen Teil der Grundmiete für einen Zeitraum von 13 Monaten nicht mehr. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos.

Die Bundesrichter hielten dieses Vorgehen für gerechtfertigt. Aus ihrer Sicht muss der Vermieter vor der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstands mit erhöhten Beträgen aus Betriebskostenvorauszahlungen vorab keine Klage auf Zahlung der Erhöhungsbeträge erheben. Nach Auffassung der Richter ergibt sich ein solches Erfordernis weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters.

Den Schutz des Mieters sahen die BGH-Richter dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft wird, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe hätte anpassen dürfen.

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