Wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt?

Der § 536 ff. BGB beantwortet diese Frage recht eindeutig: Wenn der Vermieter für die fehlenden oder eingeschränkte Tauglichkeit verantwortlich zu machen ist, ist eine Mietminderung rechtens.

Dennoch zeigen Urteile, dass es viele Dinge zu berücksichtigen gilt. Zum einen gelten nicht an den Vermieter gemeldete Mängel nicht. Auch muss deutlich sein, dass der Mangel durch den Vermieter und nicht durch den Mieter selbst entstanden ist. Eine einseitige Mietminderung ist daher nicht rechtens. Daher rät der BGH allen Mietern, Mietzahlungen unter Vorbehalt zu stellen, wenn Sie wegen der Ursache des Mangels unsicher sind. (Sehen Sie hierzu einen Fall mit Schimmelbildung in der Wohnung)

Ein weiteres Beispiel ist die Wohnungssanierung: Hier ist eine Mietminderung erst nach drei Monaten zulässig, auch wenn der Mieter vorübergehend durch Baulärm oder Schmutz belästigt wird. Der Gesetzgeber sieht hier die langfristige Verbesserung der Wohnqualität und die Senkung der Energiekosten für die Mieter als Vorteile, die die kurzfristige Einschränkung rechtfertigen.

Grundsätzlich gilt zusätzlich die Devise: Wenn der Mieter die Mängel (Schimmel, Lärm etc.) nicht meldet und sie zu lange stillschweigend erträgt, verfällt der Anspruch auf Mietminderung. Gleichzeitig besteht eine Mietminderung nur für den Zeitraum des Mangels.

Sehen Sie hierzu die unten angefügten Gesetzes- und Ratgebertexte.

http://dejure.org/gesetze/BGB/536.html
http://www.rechtslexikon-online.de/Mietminderung.html
http://ratgeber.immowelt.de/wohnen/recht/mietrechtslexikon/artikel/artikel/mietminderung.html

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Neues Mietrecht: Energetische Modernisierungsmaßnahmen

Im neuen Mietrecht 2013 gibt es einige neue Regelungen, die die Modermisierung von Wohnungen mit dem Ziel der Energieeinsparung für Vermieter attraktiver machen sollen. Zum Beispiel darf der Mieter 3 Monate lang seine Mietzahlungen nicht mindern.

Dies regelt der Paragraph § 536 Abs. 1a BGB. Aber diese gesetzliche Bestimmung tritt nur in Kraft, wenn die Modernisierung auch wirklich zur nachhaltigen Einsparung von Energie der Mietsache führt. Darunter fallen zum Beispiel die Erneuerung eines alten Heizkessels, der Austausch von alten  Fenstern oder die Anbringung einer Wärmedämmung an der Hausfassade.

Laut Paragraph § 536 Abs. 1a BGB darf der Mieter nach der Ankündigung und dem Beginn der energetischen Modernisierungsarbeiten durch seinen Vermieter drei Monate lang  die Miete nicht mindern. Dies ist unabhängig davon,  wie stark er durch die Maßnahmen in der Nutzung der Mietsache eingeschränkt ist. Sollten die Modernisierungsmaßnahmen länger als 3 Monate dauern, kann der Mieter ab dem 4. Monat die Miete kürzen.

Die neue Regelung schließt aber eine Mietminderung nicht komplett aus. Sollten die gemieteten Räume aufgrund der Modernisierung nicht bewohnbar sein, ist selbstverständlich eine Meitminderung möglich. Im Gesetzestext steht folgende Formulierung: sollte „die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch durch die Beeinträchtigungen der Modernisierungsmaßnahmen völlig aufgehoben sein“. Wird  beispielsweise eine Wärmedämmung am Haus gleichzeitig mit einer Außenputzerneuerung durchgeführt, ist eine Mietminderung auch ausgeschlossen, da die zusätzlichen Maßnahmen dem Erhalt der Mietsache dienen.

Wie sieht es bei anderen Modernisierungsmaßnahmen aus? Darf der Mieter dann anteilig seine Mietzahlung mindern? Zum Beispiel wenn sie die energetische Modernisierung mit Instandsetzungsmaßnahmen oder anderen Modernisierungen an Ihrer Mietsache kombinieren möchten. Ein Beispiel: Sie müssen das Dach Ihrer Mietsache sanieren und wollen gleichzeitig eine Wärmedämmung anbringen. In so einem Fall ist eine Mietminderung durch den Mieter nur dann anteilig möglich, wenn es durch die Dachsanierung zu einer zusätzlichen Beeinträchtigung der Mietsache über die energetische Modernisierungsmaßnahme hinaus kommt. Am besten einigt man sich in so einem Fall, außergerichtlich über den Kürzungsbetrag, damit keine unnötigen Kosten für beide Seiten entstehen.

Diese Regelungen treten am 1. Mai 2013 in Kraft.

Der Artikel stellt keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes dar. Sollte in einer konkreten Angelegenheit Beratungsbedarf bestehen, empfehlen wir die Konsultation eines Rechtsanwaltes.

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Kündigung wegen Nichtzahlung erhöhter Nebenkosten ist zulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass einem Wohnungsmieter wegen Nichtzahlung von erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen fristlos gekündigt werden kann, auch wenn keine Klage auf Zahlung dieser Erhöhungsbeiträge zuvor erfolgte.

In dem behandelten Fall erhöhten sich die Vorauszahlungen für Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten im Jahresrhythmus mehrfach erhöht. Die Mieterin zahlte daraufhin diese sowie einen Teil der Grundmiete für einen Zeitraum von 13 Monaten nicht mehr. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos.

Die Bundesrichter hielten dieses Vorgehen für gerechtfertigt. Aus ihrer Sicht muss der Vermieter vor der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstands mit erhöhten Beträgen aus Betriebskostenvorauszahlungen vorab keine Klage auf Zahlung der Erhöhungsbeträge erheben. Nach Auffassung der Richter ergibt sich ein solches Erfordernis weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters.

Den Schutz des Mieters sahen die BGH-Richter dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft wird, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe hätte anpassen dürfen.

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Eine Mietminderung kann zur Kündigung des Mietvertrages führen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat vor kurzem entschieden, ob dem Mieter einer Wohnung gekündigt werden darf, wenn er die Miete wegen eines Mangels mindert, er diesen aber selbst verursacht hat und dies hätte erkennen können. (Az. VIII ZR 138/11) Die Richter entschieden, dass der Vermieter wegen Zahlungsrückstand kündigen darf und die Räumung der Wohnung verlangen kann.

In dem vorliegenden Fall hatte der Mieter die Miete wegen Schimmel und Bildung von Kondenswasser um 20 Prozent gemindert. Er führte dies auf Baumängel zurück. Bei einer Ortsbesichtigung der Vermieter, die der Mietminderung voraus ging, hatte der Vermieter aber darauf hingewiesen, dass das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters schuld sei. Die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung war hoch und der Mieter besaß zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen.

Als infolge der Mietminderung ein Rückstand von knapp 3.500 Euro entstanden war, kündigte der Vermieter die Wohnung. Die BGH-Richter entschieden nun, dass dies rechtmäßig sei, da der Mieter fahrlässig seine Miete gemindert hat. Er hätte erkennen können, dass er selbst an den Mängeln schuld war.

Der BGH rät deshalb allen Mietern, Mietzahlungen unter Vorbehalt zu stellen, wenn man über die Ursache des Mangels unsicher sei. Damit wahrt der Mieter seine Rechte und muss keine Kündigung fürchten.

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Ruhestörung – Teil 8 Partygäste auf dem Heimweg

Ruhestörung bzw. Lärmbelästigungen sind eines der häufigsten Ärgernissen unter Nachbarn. Wir haben deshalb mal einige Gerichtsentscheidungen rund um das Thema rausgesucht. Heute der vorerst letzte Teil.

Partygäste auf dem Heimweg
Aber nicht für jeden Lärm kann jemand verantwortlich gemacht werden. Ein Berliner Mieter wollte gegenüber seinem Wohnungseigentümer eine Mietminderung geltend machen. Besucher eines nahegelegenen Restaurantschiffs und einer Veranstaltungshalle waren nachts auf dem Heimweg manchmal ziemlich laut. Das Amtsgericht Köpenick (Aktenzeichen 12 C 44/06) entschied, dass eine Mietminderung nicht angemessen wäre, da der Wohnungseigentümer nicht für den Lärm verantwortlich sei. Die Richter wiesen darauf hin, dass Rücksichtslosigkeit im Umgang miteinander in einer Stadt nicht wünschenswert wäre, aber vorkomme. Deshalb zähle dieser Lärm zu einer ortsüblichen Belästigung.

* Diese Informationen stellen keine Rechtsberatung dar. Bitte wenden Sie sich dazu an den Anwalt Ihres Vertrauens.

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Ruhestörung – Teil 6 Uneinsichtiger Nachbar

Ruhestörung bzw. Lärmbelästigungen sind eines der häufigsten Ärgernissen unter Nachbarn. Wir haben deshalb mal einige Gerichtsentscheidungen rund um das Thema rausgesucht.

Uneinsichtiger Nachbar
Diese Geschichte ist echt skurril. Was kann man tun, wenn ein Nachbar eine Lärmquelle in seiner Wohnung einfach nicht ausschaltet? Was wenn er sich auch gegenüber der Polizei weigert, den Lärm abzustellen? Dann muss das Amtsgericht ran. Ein Hobbybastler aus Baden-Württemberg ließ die ganze Nacht hindurch den Motor seiner elektrischen Laubsäge laufen. Er war auch nach Aufforderung der Polizei nicht bereit, diese auszuschalten. Die Amtsrichter vom Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 14 Wx 9/10) entschieden, dass die Polizei die Wohnung durchsuchen und die Störquelle beschlagnahmen kann. Dies sei angemessen gewesen, denn hier werde in einem unzulässigen Ausmaß die Gesundheit anderer geschädigt.

* Diese Informationen stellen keine Rechtsberatung dar. Bitte wenden Sie sich dazu an den Anwalt Ihres Vertrauens.

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Ruhestörung – Teil 5 Fußballspielen

Ruhestörung bzw. Lärmbelästigungen sind eines der häufigsten Ärgernissen unter Nachbarn. Wir haben deshalb mal einige Gerichtsentscheidungen rund um das Thema rausgesucht.

Fußballspielen
Nicht nur während der EM und WM, sondern regelmäßig Kicken viele Jugendliche in Ihrer Freizeit. Was kann man aber tun, wenn sie sich als Zielobjekt einen Trafokasten ausgesucht haben. Dies taten sie auch weiterhin als Schilder mit den Aufschriften “Ballspielen nicht erlaubt” und “Kein Bolzplatz” angebracht wurden. Ein Nachbar rief deshalb das Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz um Hilfe an (Aktenzeichen 7 A 10789/07.OVG). Dies legte fest, dass die zuständige Verbandsgemeinde gegen das unerlaubte Fußballspielen einschreiten muss.

*Diese Informationen stellen keine Rechtsberatung dar. Bitte wenden Sie sich dazu an den Anwalt Ihres Vertrauens.

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Ruhestörung – Teil 4 Treffpunkt Jugendlicher

Ruhestörung bzw. Lärmbelästigungen sind eines der häufigsten Ärgernissen unter Nachbarn. Wir haben deshalb mal einige Gerichtsentscheidungen rund um das Thema rausgesucht.

Treffpunkt Jugendlicher
Was tun, wenn der Platz vor dem Haus sich während der Nachtzeit zu einem beliebten Treffpunkt junger Menschen entwickelt. Anwohner klagten, weil sich in warmen Nächten teilweise mehrere hundert Personen dort versammelten. Die Ordnungsbehörde entschied, den Betrieb einer auf dem Platz befindlichen Trinkhalle stark einzuschränken. So sollte an Sonn- und Feiertagen nur noch bis Mitternacht geöffnet sein. Das Verwaltungsgericht Köln (Aktenzeichen 1 L 492/11) hielt diese Sperrzeitverlängerung für völlig angemessen. Die Begründung war, dass die ständige Möglichkeit Alkohol und Nikotin in der Trinkhalle zu kaufen, dazu beigetragen hätte, den nächtlichen Rummel auf dem Platz aufrecht zu erhalten.

*Diese Informationen stellen keine Rechtsberatung dar. Bitte wenden Sie sich dazu an den Anwalt Ihres Vertrauens.

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Ruhestörung – Teil 3 Warenanlieferung

Ruhestörung bzw. Lärmbelästigungen sind eines der häufigsten Ärgernissen unter Nachbarn. Wir haben deshalb mal einige Gerichtsentscheidungen rund um das Thema rausgesucht.

Warenanlieferung
Anwohner müssen es nicht hinnehmen, wenn ständig nachts Ware in einem innerstädtischen Ladengeschäft angeliefert wird. Das entschied das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Aktenzeichen 7 B 1316/08). Bei den Waren handelte es sich hauptsächlich um Elektroartikel – also Waren, die im Unterschied zu frischen Lebensmitteln nicht zwingend zu ungewöhnlicher Stunde transportiert werden müssen. Die Firma hatte zudem nur eine genehmigte Betriebszeit von 6.00 bis 22.00 Uhr. Der Inhaber des Geschäfts müsse, nach Ansicht der Richter, auf seine Lieferanten Einfluss nehmen, dass sie in Zukunft nicht mehr zu solch ungewöhnlichen Zeiten anliefern.

* Diese Informationen stellen keine Rechtsberatung dar. Bitte wenden Sie sich dazu an den Anwalt Ihres Vertrauens.

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Ruhestörung – Teil 2 Kirchenglocken

Ruhestörung bzw. Lärmbelästigungen sind eines der häufigsten Ärgernissen unter Nachbarn. Wir haben deshalb mal einige Gerichtsentscheidungen rund um das Thema rausgesucht.

Kirchenglocken
Gegen das Läuten von Kirchenglocken gibt es selten eine Chance vor Gericht. In der Regel standen die Gotteshäuser lange vor dem Einzug der Betroffenen an dieser Stelle. Zudem ist nach Meinung der Richter das liturgische Läuten der Glocken als sozialadäquat hinzunehmen. In dem konkreten Fall war die Lage aber etwas anders: Die Kirchengemeinde hatte eine neue, lautere Glocke eingebaut. Doch auch hier entschied, das Verwaltungsgericht Arnsberg (Aktenzeichen 7 K 2561/06) zugunsten der Kirchenglocken. Die große Glocke überschritt zwar die Werte der Lärmschutzverordnung. Da Sie aber nur zu zwei Gottesdiensten in der Woche und an wenigen Festtagen zum Einsatz kam, müssten die Anwohner dies aushalten.

*Diese Informationen stellen keine Rechtsberatung dar. Bitte wenden Sie sich dazu an den Anwalt Ihres Vertrauens.

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