Wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt?

Der § 536 ff. BGB beantwortet diese Frage recht eindeutig: Wenn der Vermieter für die fehlenden oder eingeschränkte Tauglichkeit verantwortlich zu machen ist, ist eine Mietminderung rechtens.

Dennoch zeigen Urteile, dass es viele Dinge zu berücksichtigen gilt. Zum einen gelten nicht an den Vermieter gemeldete Mängel nicht. Auch muss deutlich sein, dass der Mangel durch den Vermieter und nicht durch den Mieter selbst entstanden ist. Eine einseitige Mietminderung ist daher nicht rechtens. Daher rät der BGH allen Mietern, Mietzahlungen unter Vorbehalt zu stellen, wenn Sie wegen der Ursache des Mangels unsicher sind. (Sehen Sie hierzu einen Fall mit Schimmelbildung in der Wohnung)

Ein weiteres Beispiel ist die Wohnungssanierung: Hier ist eine Mietminderung erst nach drei Monaten zulässig, auch wenn der Mieter vorübergehend durch Baulärm oder Schmutz belästigt wird. Der Gesetzgeber sieht hier die langfristige Verbesserung der Wohnqualität und die Senkung der Energiekosten für die Mieter als Vorteile, die die kurzfristige Einschränkung rechtfertigen.

Grundsätzlich gilt zusätzlich die Devise: Wenn der Mieter die Mängel (Schimmel, Lärm etc.) nicht meldet und sie zu lange stillschweigend erträgt, verfällt der Anspruch auf Mietminderung. Gleichzeitig besteht eine Mietminderung nur für den Zeitraum des Mangels.

Sehen Sie hierzu die unten angefügten Gesetzes- und Ratgebertexte.

http://dejure.org/gesetze/BGB/536.html
http://www.rechtslexikon-online.de/Mietminderung.html
http://ratgeber.immowelt.de/wohnen/recht/mietrechtslexikon/artikel/artikel/mietminderung.html

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Neues Mietrecht: Energetische Modernisierungsmaßnahmen

Im neuen Mietrecht 2013 gibt es einige neue Regelungen, die die Modermisierung von Wohnungen mit dem Ziel der Energieeinsparung für Vermieter attraktiver machen sollen. Zum Beispiel darf der Mieter 3 Monate lang seine Mietzahlungen nicht mindern.

Dies regelt der Paragraph § 536 Abs. 1a BGB. Aber diese gesetzliche Bestimmung tritt nur in Kraft, wenn die Modernisierung auch wirklich zur nachhaltigen Einsparung von Energie der Mietsache führt. Darunter fallen zum Beispiel die Erneuerung eines alten Heizkessels, der Austausch von alten  Fenstern oder die Anbringung einer Wärmedämmung an der Hausfassade.

Laut Paragraph § 536 Abs. 1a BGB darf der Mieter nach der Ankündigung und dem Beginn der energetischen Modernisierungsarbeiten durch seinen Vermieter drei Monate lang  die Miete nicht mindern. Dies ist unabhängig davon,  wie stark er durch die Maßnahmen in der Nutzung der Mietsache eingeschränkt ist. Sollten die Modernisierungsmaßnahmen länger als 3 Monate dauern, kann der Mieter ab dem 4. Monat die Miete kürzen.

Die neue Regelung schließt aber eine Mietminderung nicht komplett aus. Sollten die gemieteten Räume aufgrund der Modernisierung nicht bewohnbar sein, ist selbstverständlich eine Meitminderung möglich. Im Gesetzestext steht folgende Formulierung: sollte „die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch durch die Beeinträchtigungen der Modernisierungsmaßnahmen völlig aufgehoben sein“. Wird  beispielsweise eine Wärmedämmung am Haus gleichzeitig mit einer Außenputzerneuerung durchgeführt, ist eine Mietminderung auch ausgeschlossen, da die zusätzlichen Maßnahmen dem Erhalt der Mietsache dienen.

Wie sieht es bei anderen Modernisierungsmaßnahmen aus? Darf der Mieter dann anteilig seine Mietzahlung mindern? Zum Beispiel wenn sie die energetische Modernisierung mit Instandsetzungsmaßnahmen oder anderen Modernisierungen an Ihrer Mietsache kombinieren möchten. Ein Beispiel: Sie müssen das Dach Ihrer Mietsache sanieren und wollen gleichzeitig eine Wärmedämmung anbringen. In so einem Fall ist eine Mietminderung durch den Mieter nur dann anteilig möglich, wenn es durch die Dachsanierung zu einer zusätzlichen Beeinträchtigung der Mietsache über die energetische Modernisierungsmaßnahme hinaus kommt. Am besten einigt man sich in so einem Fall, außergerichtlich über den Kürzungsbetrag, damit keine unnötigen Kosten für beide Seiten entstehen.

Diese Regelungen treten am 1. Mai 2013 in Kraft.

Der Artikel stellt keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes dar. Sollte in einer konkreten Angelegenheit Beratungsbedarf bestehen, empfehlen wir die Konsultation eines Rechtsanwaltes.

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Mietausfall – so können sich Vermieter schützen

Vor Mietausfällen sicher sein

Der Kauf einer Mietimmobilie gilt gerade in Zeiten der Finanz- und Schuldenkrise als sichere Investition. Immobilienkäufe zwecks Vermietung bieten zahlreiche Vorteile. Die Rendite liegt (abhängig von der Wohnlage) meist oberhalb der von herkömmlichen Geldanlagen. Zudem können Eigentümer Steuervorteile geltend machen. Als weitere Argumente für eine solche Investition sind Wertsteigerung und Inflationsschutz zu nennen. Viele Immobilienkäufer erwerben daher eine Mietimmobilie als Renditeobjekt für die private Altersvorsorge.

Rendite und Kosten einer Immobilienanlage
Die Rendite einer Immobilie besteht für den Kapitalanleger neben der Wertsteigerung natürlich in den Mieteinnahmen. Letzere sind jedoch nicht als Einnahmen zu verstehen, über die man komplett frei verfügen kann. Von den Mieteinnahmen sind natürlich Betriebskosten, Instandhaltungskosten sowie Finanzierungskosten abzuziehen. Spätestens jetzt zeigt sich, dass eine Immobilieninvestition auch finanzielle Risiken birgt. Bleiben die Mieteinnahmen aus, müssen die laufenden Kosten vom Eigentümer aus eigenen Mitteln finanziert werden.

Welche Risiken bei einer Vermietung gibt es?
Die relevantesten Risiken für Vermieter sind Leerstand, ausbleibende Mieten sowie Sachbeschädigung. Gerade mit Mietausfällen müssen sich inzwischen immer mehr Vermieter herumschlagen. Der nette neue Mieter zahlt anfangs seine Miete pünktlich und in der vereinbarten Höhe. Doch dann bleibt die Miete auf einmal aus. Die häufigsten Gründe für Zahlungsschwierigkeiten bei Mietern sind der Verlust des Arbeitsplatzes sowie Überschuldung. Dann gibt es noch eine Sorte Mieter, die gar nicht an einem geordneten Mietverhältnis interessiert sind – die so genannten Mietnomaden. Sobald sie jedoch als Betrüger enttarnt werden, sind sie meist schon über alle Berge. Neben horrenden Mietschulden hinterlassen sie häufig riesige Müllberge sowie eine renovierungsbedürftige Wohnung.

Wie können sich Vermieter gegen Ausfallrisiken schützen?
Kommt es zu Mietausfällen, trifft es Immobilienbesitzer besonders schwer, die ihre Immobilie zum größten Teil finanziert haben. Deshalb ist es besonders wichtig, die Mieteinnahmen langfristig sicherzustellen. Die Vereinbarung einer Mietkaution sollte selbstverständlich sein. Jedoch lassen sich mit der Kaution im Ernstfall lediglich Mietrückstände in Höhe von drei Monatsmieten abdecken. Bis ein Vermieter jedoch eine Räumungsklage gegen einen zahlungsunfähigen Mieter erwirkt hat, vergeht meist ein deutlich längerer Zeitraum. Bis zu diesem Zeitpunkt müssten Vermieter den Verlust normalerweise aus eigener Tasche finanzieren.
Eine sinnvolle Absicherung bietet hier eine professionelle Mietausfallversicherung. Mit einer modernen Mietausfallpolice können neben Mietschulden auch Mietnomaden-Sachschäden abgedeckt werden.

Leistungen der Mietausfallpolice im Schadensfall
In ihrer Grundausführung übernimmt die Mietausfallversicherung die Regulierung von Mietschulden. Vermieter können jedoch die Police erweitern, und auch Mietnomaden-Sachschäden abdecken. Im letzteren Fall werden auch Kosten für die Müllentsorgung, Reinigung, Desinfizierung und Renovierung übernommen.

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